Изменения в законодательстве о долевом строительстве обсудили участники конгресса застройщиков

09.08.2018

В рамках межрегиональной выставки-форума «Строительство-2018. Урал» состоялся Конгресс застройщиков Челябинской области, посвященный поправкам в федеральный закон «О долевом участии в строительстве…», вступившим в силу  с 1 июля 2018 года. Более 70 представителей строительных компаний региона обсудили нововведения с представителями Минстроя области и банков.

Поправки устанавливают  новые  требования к застройщикам в переходный период от долевого к проектному финансированию, а также усиливают защиту прав дольщиков. Изменения коснутся только застройщиков, получивших разрешения на строительство после 1 июля 2018 года.

Сегодня привлекать денежные средства участников долевого строительства вправе только организация, имеющая форму «хозяйственного общества» и опыт работы не менее 3-х лет на рынке строительства многоквартирных домов в качестве застройщика, технического заказчика или генподрядчика на основании договора подряда. При этом общая площадь построенных домов не менее 10 тыс. кв. метров. При этом обязательно наличие разрешений на ввод в эксплуатацию таких домов.

«В наименовании хозяйственного общества должны быть слова «специализированный застройщик» и конечно, у него имеется на праве собственности или аренды земельный участок для строительства жилого дома и разрешение на его строительство. Застройщик вправе привлекать денежные средства  граждан только по одному разрешению на строительство, если разрешение на строительство получено после 1 июля 2018 года», - рассказала заместитель начальника управления жилищной политики Минстроя Челябинской области Лариса Шелюгина.

Изменены требования  к финансовой устойчивости застройщика. Отменено требование о величине уставного капитала. Но при этом собственные средства компании, должны составлять не менее чем 10% от планируемой стоимости проекта. Либо средства целевого кредита на строительство в размере не менее 40% от проектной стоимости строительства.

«Минимальный остаток средств на банковском счете застройщика на дату направления проектной декларации в Минстрой должен составлять 10% от проектной стоимости строительства домов. Иные обязательства компании, не связанные с привлечением  средств дольщиков на эту же дату не должны превышать 1% от стоимости проекта», - продолжила Лариса Шелюгина.

С 1 июля застройщик не сможет:

- осуществлять иную деятельность, не связанную с привлечением денежных средств дольщиков и строительством соответствующего объекта;

- привлекать кредиты и займы за исключением целевых;

- предоставлять займы и ссуды, выпускать облигации и иные ценные бумаги, кроме акций, а также приобретать ценные бумаги; 

- исполнять обязательства третьих лиц, а также использовать свое имущество для обеспечения обязательств перед третьими лицами, не связанными со строительством жилых домов;

- участвовать или создавать коммерческие и некоммерческие организации, совершать сделки, не связанные с осуществлением долевого строительства.

Кроме того, в разы повысилась ответственность органов, осуществляющих госконтроль  в области долевого строительства. И, как следствие, для облегчения контроля им даны определенные административные инструменты.

Сегодня контролирующий орган имеет право не выдать застройщикам заключение об их соответствии законодательству, потому что у них есть просрочка по вводу в эксплуатацию уже строящегося объекта. Этот инструмент позволяет органам местного самоуправления не выдавать разрешение на строительство  нового объекта, поскольку иных законных способов больше не существует.

Все платежи, расчеты застройщика с подрядчиками и субподрядчиками должны быть прозрачны для контролирующего органа.

Также поправки подразумевают целый ряд мер, которые призваны защитить средства дольщиков.

«Речь идет о введении специальных банковских счетов со средствами дольщиков, доступ к которым застройщик сможет получить только после того, как сдаст дом в эксплуатацию. С 1 июля 2018 года использование застройщиками эскроу-счетов при привлечении средств граждан является добровольным, а с 1 июля 2019 года — обязательным», - резюмировала Лариса Шелюгина.

Деньги дольщиков на эскроу-счетах будут страховаться в Ассоциации страхования вкладов аналогично с банковскими вкладами на сумму до 10 млн руб.

В случае если деньги по старой схеме привлекаются по договору долевого строительства, то они, как и ранее, страхуются в Фонде защиты дольщиков. Главное условие — на каждое разрешение на строительство застройщику требуется открыть отдельный банковский счет.

Участники долевого строительства смогут вернуть свои деньги со счета в банке в случае, если задержка срока передачи им квартиры будет превышать шесть месяцев.

Всю свою промежуточную бухгалтерскую отчетность, годовую бухгалтерскую отёчность, аудиторское заключение и прочую информацию застройщик обязан будет размещать в полном объеме в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) (статья 3.1 ФЗ-214). Ранее эта информация размещалась только на официальном сайте застройщика.

Введены дополнительные ограничения на использование средств дольщиков:

- расходы на содержание застройщика не могут превысить 10 % от проектной стоимости строительства;

- совокупный размер авансовых платежей не должен превышать 30 % от проектной стоимости строительства.

Застройщик обязан будет вести учет средств, уплачиваемых дольщиками, отдельно в отношении каждого дома. Для компаний работает принцип: одно разрешение – один счет – один дом. Исключение сделано для застройщиков, ведущих комплексное освоение территории. В этой ситуации он может строить по нескольким разрешениям несколько домов в рамках комплексного освоения территории  или на одном земельном участке.

Изменился способ обеспечения обязательств застройщика перед дольщиками - теперь это «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства». Вместо поручительства банка или страхования гражданской ответственности застройщик обязан отчислять в компенсационный фонд 1,2 % от стоимости договора долевого участия до государственной регистрации этого договора (ч. 4 ст. 3, ст. 23.2 ч. 1 ст. 10 Закона 218-ФЗ).

Фонд защиты прав граждан будет также заниматься достройкой и финансированием проектов, по которым не уплачивались взносы в компенсационный фонд. Помимо самих домов, Фонд должен решить вопрос с финансированием строительства инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, необходимой для функционирования жилого комплекса. Это может быть осуществлено за счет дополнительных средств федерального и регионального бюджетов.

Кроме того, законом теперь запрещается привлечение средств граждан по жилищным сертификатам и через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК).

Зато теперь ЖСК можно создать в случае банкротства девелопера для достройки жилья либо в случае, когда дом возводится на земельном участке, выделенном бесплатно из госсобственности.



Возврат к списку


Яндекс.Метрика