Изменения в законе о долевом строительстве защитят от непрофессиональных и недобросовестных застройщиков.

12.07.2018

В июле 2018 года начался очередной этап реформы законодательства о долевом строительстве, которая уже в 2019 году должна полностью обезопасить средства граждан, вложенные в возведение жилья. Вступили в силу важные изменения, ужесточающие контроль застройщиков и регламентирующие привлечение средств дольщиков.

Нововведения федерального закона «Об участии в долевом строительстве…» (214-ФЗ) действительны только для застройщиков, получивших разрешение на строительство после 1 июля 2018 года. Те, кто начал стройку раньше, работают в соответствии с прошлой редакцией

Значительная часть поправок ужесточает требования к застройщикам, чтобы не допустить появления на рынке жилищного строительства непрофессиональных компаний. Так теперь застройщиком сможет стать только компания, которая имеет не менее чем трехлетний опыт участия в возведении многоквартирных домов. При этом общая площадь построенного в сумме должна быть не менее 10 000 квадратных метров.

Также законом № 214-ФЗ введено требование о наличии у застройщика собственных средств в размере не менее чем 10% от планируемой проектной стоимости строительства. Средства должны быть на банковском счете застройщика на момент направления проектной декларации в Минстрой региона.

Кроме того, законодателем введен принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство». Это означает, что застройщик вправе привлекать средства дольщиков для строительства только одного дома или нескольких домов, объединенных одним разрешением на строительство.

«Эти меры в совокупности уменьшают вероятность встречи будущих дольщиков с непрофессиональной компанией, не умеющей планировать свои затраты при строительстве и сводят к минимуму риск появления крупных проблемных объектов, таких как «Академ City» компании «Гринфлайт» или «Чурилово Lake City» компании «Речелстрой», - отметил министр строительства и инфраструктуры Челябинской области Виктор Тупикин.

Изменения коснулись и взаимоотношений застройщика с банками. С 1 июля 2018 года компания вправе иметь только один расчетный счет в уполномоченном банке, через который должны осуществляться все расчеты по ведению строительства долевого объекта. Кроме того, технический заказчик и генеральный подрядчик, имеющие договорные отношения с застройщиком, также обязаны открыть счет в этом же уполномоченном банке и осуществлять расчеты между собой только с использованием указанных счетов. При этом на банки возложены функции контроля операций на этих счетах.

Функции гаранта защиты прав и законных интересов дольщиков теперь выполняет созданный ранее в РФ «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства». В рамках его работы формируется компенсационный фонд за счет обязательных отчислений застройщиков, привлекающих денежные средства граждан. Размер таких обязательных отчислений застройщиков составляет 1,2% от цены каждого договора участия в долевом строительстве. Установленная величина взноса может быть изменена федеральным законом не чаще одного раза в год, при этом перерасчет и корректировка взносов, ранее внесенных застройщиками, производиться не будут.

Все эти меры в совокупности должны существенно снизить риски граждан, желающих вложить деньги в долевое строительство. В 2019 году же планируется вообще отказаться от «долевки», заменив ее механизмом проектного финансирования. Застройщики будут представлять свой проект банку и получать под него кредитные средства. Покупатели квартир же  будут вносить деньги на специализированные банковские счета, доступ к которым застройщик получит только после ввода объекта в эксплуатацию. Таким образом, все риски несет банк, а средства дольщика, наоборот, остаются защищенными.

Суть изменения, внесенного в федеральный закон 214-ФЗ

           Где найти

Требования к застройщикам по объектам, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2018 года

- Застройщик – только хозяйственное общество.

п. 1 ст. 2

- Обязательное наличие не менее трехлетнего опыта работы на рынке строительства многоквартирных домов (в качестве застройщика, тех.заказчика или генподрядчика).

п. 1 ст. 2

- Обязательное наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв.м. многоквартирных домов

п. 1 ст. 2

- Наличие в наименовании слов «специализированный застройщик»

п. 1 ст. 2

- Обязательное наличие экспертизы проектной документации во всех случаях, даже при малоэтажном строительстве

п. 1 части 2 ст. 3

 

Условие: «один застройщик – одно разрешение на строительство»

- Застройщик вправе привлекать денежные средства граждан только по одному разрешению на строительство, если разрешение на строительство получено после 1 июля 2018 года.

Часть 1.1 ст. 3

 

Требования к финансовой устойчивости застройщика при привлечении средств граждан (по разрешениям на строительство, полученным после 1 июля 2018). При этом отменено требование о величине уставного капитала

- Собственные средств застройщика, должны составлять не менее чем 10% от планируемой стоимости проекта.

п.п. 1.1. части 2 ст. 3

- Введено требование о минимальном остатке денежных средств на счете уполномоченного банка на дату направления проектной декларации, который должен составлять 10% от проектной стоимости строительства.

п.п. 1.2. части 2 ст. 3

 

Застройщик не сможет осуществлять деятельность, не связанную с привлечением денежных средств дольщиков и строительством соответствующего объекта (часть 6 ст. 18 Закона 214-ФЗ)

- Застройщик не может привлекать кредиты и займы за исключением целевых.

п.п. 1.3. части 2 ст. 3, п.п. 1 части 7 ст. 18

- Застройщик не может предоставлять займы и ссуды

п.п. 5 части 7 ст. 18

- Застройщик не имеет право выпускать облигации и иные ценные бумаги, кроме акций, а также приобретать ценные бумаги

п.п. 1.3-1.4 части 2 ст. 3, п.п. 4 и 7 части 7 ст. 18

- Обязательства застройщика, не связанные со строительством многоквартирного дома, не должны превышать 1% от проектной стоимости строительства на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган;

п.п. 1.5 части 2 ст. 3

- Застройщик не может обеспечивать исполнения обязательств третьих лиц, а также использовать свое имущество для обеспечения обязательств перед третьими лицами, не связанными со строительством, осуществляемым застройщиком.

п.п. 1.6-1.7 части 2 ст. 3, п.п. 2 и 3 части 7 ст. 18

- Застройщик не может участвовать или создавать коммерческие и некоммерческие организации

п.п. 7 части 7 ст. 18

- Застройщик не может свершать иные сделки не связанные с осуществлением долевого строительства.

п.п. 8 части 7 ст. 18

 

Требования к органам управления застройщика и его участниками

- Руководитель, главный бухгалтер и иные физические лица органов управления застройщика не должны иметь отдельные виды судимости или не истекшего срока дисквалификации, быть ранее (менее трех лет назад) привлеченными к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица, быть несостоятельными (банкротами). Те же требования относятся к бенефициарам застройщика.

часть 8 ст. 3, ст. 3.2

 

Надзор уполномоченного банка (по разрешениям на строительство, полученным после 1 июля 2018)

- Уполномоченный банк должен будет соответствовать критериям, установленным Правительством РФ.

п. 3 ст. 2

- Застройщик обязан открыть счет только в уполномоченном банке, при этом он вправе иметь только один расчетный счет, через который будут осуществляться все расчеты по ведению строительства;

часть 2.3. ст. 3

- Застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик должны иметь счета в одном уполномоченном банке.

часть 2.3. ст. 3

- По каждому платежу будет осуществляться специальный банковский контроль (проверяться договоры, акты сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные, счета, счета-фактуры и пр.). В случае установленных несоответствий банк обязан сообщить в надзорный орган.

ст. 18.2

 

Изменится способ обеспечения обязательств застройщика перед дольщиками после государственной регистрации «Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства»

- Вместо поручительства банка или страхования гражданской ответственности застройщик будет обязан осуществлять отчисления в компенсационный фонд в размере 1,2% от стоимости договора долевого участия до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

часть 4 ст. 3, ст. 23.2 часть 1 ст. 10 Закона 218ФЗ

 

Повышение информационной открытости застройщика

- На своем официальном сайте застройщик обязан будет размещать в полном объеме промежуточную бухгалтерскую отчетность в срок не позднее 5-ти календарных дней после окончания соответствующего отчетного периода, годовую бухгалтерскую отёчность и аудиторское заключение в срок не позднее 120-ти календарных дней после окончания соответствующего отчетного года. Требование вводится в действие с момента вступления в силу Закона 218ФЗ.

часть 5 ст. 3

- Ту же информацию застройщик будет обязан размещать в единой информационной системе жилищного строительства, такая обязанность возникает с 1 января 2018 года.

ст. 23.3

- В проектной декларации застройщик будет обязан указывать информацию и о соответствии требованиям закона определенных физических лиц органов управления компанией

ст. 19

 

Дополнительные ограничения на использование средств дольщиков по объектам, разрешение на которые получены после 1 июля 2018 года

- Расходы на содержание застройщика не могут превысить 10%от проектной стоимости строительства

часть 2 ст. 18

Совокупный размер авансовых платежей не должен превышать 30% от проектной стоимости строительства

часть 4 ст. 18

 

В части организации учета застройщик обязан будет обеспечить ведение учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, отдельно в отношении каждого многоквартирного дома (часть 5 ст. 18 Закона 214-ФЗ)



Возврат к списку


Яндекс.Метрика